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转自：上观新闻
“好项目不缺地、好产业不缺空间”。这几年，在上海各级政府的招商引资推介会上，企业时常能听到这两句话。鲜明的表态背后，是上海如今越来越有底气讲出这句话。
过去较长一段时间里，上海对外招商引资的瓶颈就是产业用地“天花板”，有时只能眼睁睁看着一些优质项目离开。
现在上海的产业用地依旧金贵。但通过因地制宜探索土地二次开发，盘活存量低效用地，推动“工业上楼”等新模式，上海提升土地资源配置效率，逐步探索符合国际大都市定位的工业转型发展之路。
做到“地等项目”“房等项目”
展开剩余88%上海自贸区临港新片区的“生命蓝湾”特色产业园区，正以其高效、便捷的标准厂房，吸引着众高新技术企业入驻，创造了“当年投用、当年去化、当年投产”的速度。
以上海恩盛医疗科技有限公司为例。当时企业最新研发成果已进入临床阶段，即将产业化生产，急需一处能实现“拎包入住”的产业空间。得益于生命蓝湾提供的标准化产业承载空间，企业仅用时4个月便顺利搬迁至该园区，解了燃眉之急。恩盛医疗总经理王盛强说，与临港签约前，遍寻上海都没能找到合适的承载空间。
临港奉贤公司副总经济师、产业招商部总监倪敏介绍，标准厂房在建设之初就考虑到了企业的专业需求，解决了企业的痛点。比如生物医药园厂房考虑到了医药企业对层高的需求，氢能园厂房接通了直接输送氢气的管道。很企业来实地看了蓝湾的标准厂房后，当即决定入驻。
蓝湾园区标准厂房
做到“地等项目”“房等项目”背后，是临港奉贤公司通过土地收储模式，建设现代化高标准厂房，高效集约利用土地资源。
与之类似的，是松江区佘山镇以股权收购等方式，打造高品质现代化园区G60佘山智造园。与利用土地容积率差做文章的存量工业土地二次开发路径不同，佘山智造园的容积率仅有1.0左右，没有增量土地面积，且租金低廉，给企业进一步让利。
那么，如何打平土地收购、新建厂房等近4亿元的成本？该模式关键是，高税收与低租金的联动——企业入驻园区有门槛，需要签订“租税联动协议”，即企业每租赁1000平方米厂房，需纳税100万元，将租金与地方贡献税收挂钩。
佘山智造园高标准厂房
佘山镇相关负责人告诉记者，由于高度、容积率等限制，佘山镇针对先进制造业对现代厂房、特种厂房急迫需求，因地制宜建设高标准厂房，“按照租金回报率以及税收规模，预计将在7年内回本。”
高品质厂房，让企业慕名而来。德资企业冯阿登纳找了3年，跑遍沪上个园区，终于在松江区佘山镇G60佘山智造园租到了层高达10米以上的厂房。入驻园区仅半年，冯阿登纳就纳税4500万元，下阶段还将继续扩大产能。
探索“以房换地”等新模式
“厂房不是自己的，心里始终不踏实。一旦搬迁，用于厂房、设备提升改造的资金就打水漂了。”松江区车墩镇“专精特新”企业皓固的相关负责人王菊告诉记者，在来到松江车墩前，公司正准备投资数千万元用于半导体无尘车间建设，但因为只能租赁厂房，始终下不了决心。
后来，车墩镇巧妙地结合土地二次开发与“工业上楼”的模式，成功突破了工业土地瓶颈限制，建设集总部办公、研发设计、生产制造等功能于一体的新型工业厂房，使得像皓固这样中等规模的“专精特新”企业，能够以较低成本拥有属于自己的厂房。
以皓固为例，在推动“工业上楼”前，按照1.0容积率，建设6000平厂房，至少需要20亩土地。通过“向上突破”提升容积率，如今仅需要一栋占地数亩的小楼。与此同时，车墩的工业园区也借此契机，顺利完成了道路、厂房等基础设施的全面更新，并实现了产业的升级换代。
在实践中，车墩还探索出了一条新路——“以房换地”模式。相较于成本较高的政府收储，“以房换地”模式的核心，在于对容积率的精妙运用。
车墩镇与一批低效用地产权人沟通，将零散的老厂房集中利用。“绝大部分老厂房的容积率都很低，有的占地10亩，仅有不到2000平的建筑面积。这一批老厂房单个占地不，但加起来就有上千亩土地。”
车墩镇党委书记高国相告诉记者，通过“以房换地”模式，将这些零星的低效用地收集起来，以容积率2.5甚至更高的标准建设新型现代化厂房，将同等建筑面积的新厂房给予低效用地的产权人，“老的业主免费拿到了新厂房，使用面积没变，利益没有受损。”
以某个占地10亩的厂房为例，其现状建筑面积约2000平方米，空间利用效率极低。通过提升容积率，这块土地的建筑面积至少可以跃升至12000平方米，土地价值实现重估。
眼下，车墩镇正在推进上海莘莘学子创业园项目。车墩镇政府和产业园区开发商合作，镇集体经济占两成股份，通过厂房“五成销售、五成自持”的策略，实现方共赢。
鼓励园区自主转型提高“亩产”
在上海盘活存量空间探索中，既有临港、车墩这样的土地收储腾挪大手笔，也不乏园区自主转型、提高亩产这样的精细手段。
宝山区顾村镇是机器人产业的发展高地，其产值分别占全国和上海市的1/9和1/3，积聚了一大批机器人及智能制造相关企业。据顾村镇副镇长郑杨透露，过去五年里，顾村镇已成功盘活低效用地1600亩，为上海机器人产业园发展奠定了坚实基础。
顾村镇的老牌企业上海罗浩斯集团有限公司一直从事电气机械和器材制造，早年拿了较大一块土地，但近年来业务利润逐渐萎缩。在看到周边企业转型成功的经验后，该集团选择主动与镇里对接，拿出50亩闲置用地，并利用自有资金和银行贷款开发“园中园”，转型为服务企业的园区。这种传统企业自主转型的模式，不仅减轻了政府收储低效用地的财政压力，区域也顺势完成了道路、厂房等基础设施更新和产业升级。
泥城镇属红宝石园区转型升级为中汽联（临港）全球汽车零部件创新中心
还有鼓励企业自主改。在泥城镇，许早年间拿了地或签了长租约的企业，宁愿“捂”着土地做低端产业。泥城镇政府并未视而不见，而是积极行动起来，筛选出一批有转型意愿的企业，量身定制包括厂房改扩建、技改转型等方案。这大幅调动了企业的积极性，目前很家都已经拿出了转型升级的方案。
松江区洞泾镇扮演起了“红娘”的角色，为那些产业能级有待提升、转型意愿强烈的传统园区，引入一批专业平台公司，助力园区转型升级。
以“佘山会”园区为例，引入新的平台公司后，更名为“活水协同创新园”。园区内部的硬件设施已从过去的破旧杂乱，蜕变成整洁且充满现代工业气息的风貌；咖啡馆、餐饮店、人才公寓等配套设施一应俱全，为入驻的企业和员工提供了便捷舒适的生活工作环境。
洞泾镇镇长李子告诉记者，该园区积极推进老厂房的改造升级，并与中北大学签订了战略合作协议，共同设立了“院士（专家）工作站、重点实验室、技术研究中心”，推进产学研用融合发展，努力打造洞泾招商引资的名片。据悉，近年洞泾镇通过化零为整、清腾空间的方式，成功整合出了超过20万平方米的优质厂房面积。
洞泾镇的工业园区
【记者手记】
土地是制造业发展的基石。很制造业企业在步入一定的发展阶段后，都渴望从政府或市场中购置土地，以更好地满足自身在空间拓展、成本控制及企业形象等方面的综合需求。
但鉴于上海土地的稀缺性，政府在土地出让时，必然要对企业的税收产出以及投资强度等方面设置门槛。这门槛，既是对企业实力的一次考验，也是对“好项目”的一次筛选。
“好项目”的标准，并非一成不变。税收、营收等硬指标固然重要，但产业赛道、成长性等软实力同样不可忽视。周期型产业的爆发力与不稳定性、消费型产业的稳定性与低增速、成长型产业的高增速与高风险……这些特性都使得“好项目”的评判变得复杂。
当政府部门以前瞻性眼光、维视角遴选出一批批“好项目”后，新的问题来了——在供地名单上，一批“好项目”在排队，排在后面的企业可能会等不及，为了发展而远走他乡。
“好项目不缺土地”是大城市招商引资的一句响亮口号。但相关政策从“纸上”落到“地上”，需要克服诸困难，如地块权属关系复杂、盘活利用成本高等。这就需要市、区职能部门强化对属地的支撑，共同啃下这些硬骨头。
腾出土地，优化空间，除了自上而下的体制机制优化，也需要基层拿出担当和作为，创新土地二次开发模式，倒逼传统行业转型升级，以适应新的市场环境和竞争态势。
栏目主编：茅冠隽 高杠杆炒股票
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